买卖房改房，这些法律问题你了解吗？

2017-03-23 南宁中院

房改房

房改房作为一种私人财产，其出现具有深厚的时代色彩，它是我们国家在计划经济向市场经济转变的过程中出现的大量的带有福利性质的住房。在市场经济飞速发展、尤其是房屋买卖量大增，房子成为人们生产、生活中头等大事的今天，不仅新建商品房的交易量剧增，为数不少的房改房也以“二手房”的方式进入了交易领域。房改房上市交易存在的法律问题不容忽视！

因为房改房是一种国家政策和地方性政策性相结合的产物，其上市交易除受法律规范外，也必然会受到相关的地方性法规或规章的规范。那么房改房上市交易、订立买卖合同，需要遵守哪些法律、法规和规章的规定呢?

先来看看下面的案例：

原告文某向被告李某购买其位于南宁市兴宁区望州路的一套房改房，双方签订了买卖合同，原告并交付了定金。之后双方在去办理过房屋户手续时被告知，该房属于福利性的房改房，因未交纳公摊面积的费用及土地出让金，因此不能办理过户手续。原、被告因此为谁应该负担公摊面积的费用及土地出让金达不成协议，原告即诉至法院，要求法院判决被告将涉案房屋过户至其名下。

法院经审理认为，买卖合同是双方当事人真实的意思表示，内容也不违反法律、法规的强制性规定，因此双方签订的买卖合同合法有效。但因双方买卖的房屋为福利性的房改房，因此必须遵守南宁市人民政府对于房改房上市交易的相关规定，双方的买卖合同才能得以继续履行。但因双方买卖的房改房未交纳相关的公摊面积费用及土地出让金，且在法院审理过程中，原、被告双方均表示不愿意负担该房屋公摊面积的费用及土地出让金，导致了房屋不能过户，双方的买卖合同也因此不能继续履行，双方签订的合同目的也无法实现。后经法院释明及作调解工作，原、被告双方达成了解除双方的买卖合同的协议。

从上面的案例，我们来了解房改房上市交易，所应遵守的法律法规和地方性规章的相关规定。

首先，房改房上市交易必须遵守相关法律规定，如果违反相关法律规定，那么双方当事人所签订的买卖合同及其交易行为就无效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

其次，因为房改房制度是属于地方政府根据国家政策所施行的一项福利分房制度，因此各地政府针对房改房的分配和上市交易都制定有不同的规定。

以南宁市人民政府为例，南宁市人民政府对于房改房上市交易就制定了《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》。该办法规定，属于下列情形的已购公有住房不得上市出售：

（一）政府决定征收并予以公告的；

（二）产权共有但未经共有人同意的；